הסכם ממון על דירה
פנייה מוקדמת עשויה להיות מפתח להצלחה. לפנייה מהירה לחץ כאן
בעולם שבו הקשרים הזוגיים והנכסים הכלכליים משתלבים זה בזה, הסכם ממון על דירה הפך לכלי משפטי חיוני עבור זוגות רבים. הבנת המשמעות והחשיבות של הסכם זה יכולה לחסוך עוגמת נפש רבה וסכסוכים משפטיים מורכבים בעתיד. במאמר זה נסקור את כל ההיבטים החשובים של הסכם ממון המתייחס לדירה – מהבסיס החוקי ועד להשלכות המיסוי והיישום המעשי.
מהו הסכם ממון על דירה ומתי כדאי לערוך אותו?
הסכם ממון על דירה הוא הסדר משפטי המגדיר את חלוקת הזכויות והחובות של בני זוג ביחס לדירת מגוריהם. מטרתו העיקרית היא למנוע מחלוקות עתידיות ולהבטיח את זכויותיו של כל אחד מבני הזוג בנכס המשמעותי ביותר שברשותם – הדירה. הסכם ממון על דירה מאפשר להתאים את ההסדרים לצרכים הספציפיים של בני הזוג, תוך התחשבות בנסיבות הייחודיות להם.
מומלץ לשקול עריכת הסכם ממון על דירה במקרים הבאים:
- כאשר אחד מבני הזוג הוא הבעלים של דירה שנרכשה לפני הנישואין
- כשהדירה התקבלה במתנה או בירושה על ידי אחד מבני הזוג
- כשיש פער משמעותי בהשקעה הכספית של כל אחד מבני הזוג ברכישת הדירה
- כאשר מדובר בדירה עם משכנתא שאחד מבני הזוג לקח לפני הקשר
- במקרים של נישואין שניים ומעלה (“פרק ב'”), כשיש רצון להגן על נכסים קיימים
הבסיס החוקי – חוק יחסי ממון בין בני זוג
החוק המרכזי המסדיר את נושא הסכמי הממון בישראל הוא חוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל”ג-1973. על פי החוק, בהיעדר הסכם ממון, יחול על בני הזוג הסדר איזון המשאבים, לפיו בעת פקיעת הנישואין (בגירושין או בפטירת אחד מבני הזוג) זכאי כל אחד מבני הזוג למחצית שווים של כלל הנכסים שנצברו במהלך הנישואין. איזון משאבים זה חל גם על דירת המגורים, גם אם היא רשומה על שם אחד מבני הזוג בלבד.
עם זאת, סעיף 5(א)(1) לחוק קובע כי נכסים שהיו בבעלות אחד מבני הזוג ערב הנישואין, או שהתקבלו במתנה או בירושה במהלך הנישואין, אינם נכללים באיזון המשאבים. הסכם ממון מאפשר להבהיר ולהסדיר סוגיות אלו באופן מפורש, ולהתאים את ההסדרים לנסיבות הספציפיות של בני הזוג.
פסיקות מפתח של בתי המשפט בנושא הסכמי ממון לדירות
במהלך השנים, בתי המשפט בישראל הכריעו במספר פסקי דין תקדימיים בנושא הסכמי ממון על דירות. בפסק דין אבו רומי נ’ אבו רומי, קבע בית המשפט העליון כי גם אם דירה רשומה על שם בן זוג אחד בלבד, ייתכן שלבן הזוג השני יהיו זכויות בה מכוח הלכת השיתוף הספציפי, אם ניתן להוכיח כוונת שיתוף ספציפית בנכס.
בפסק דין נוסף, בבלי נ’ בבלי, נקבע כי הסכם ממון יכול לגבור על הלכת השיתוף, ובלבד שההסכם נערך ואושר כדין. כמו כן, בית המשפט העליון הדגיש את חשיבות הפירוט והבהירות בהסכמי ממון, במיוחד כשמדובר בנכסים משמעותיים כמו דירת מגורים.
סוגי דירות והשפעתן על הסכם הממון
סוג הדירה והאופן שבו היא נרכשה משפיעים באופן משמעותי על תוכן ומבנה הסכם הממון. להלן המקרים העיקריים:
דירה שנרכשה לפני הנישואין
כאשר אחד מבני הזוג הוא הבעלים של דירה שנרכשה לפני הנישואין, באופן עקרוני הדירה תיחשב לנכס פרטי שלו שאינו נכלל באיזון המשאבים. עם זאת, ללא הסכם ממון, עלולה להיווצר טענה לשיתוף ספציפי בדירה, במיוחד אם בן הזוג השני השקיע בה כספים או שיפץ אותה במהלך חיי הנישואין.
הסכם ממון יכול לקבוע במפורש כי הדירה תישאר רכושו הבלעדי של בן הזוג שהביא אותה לנישואין, וכן להסדיר את זכויותיו של בן הזוג השני במקרה של פירוק שיתוף. ההסכם יכול לכלול מנגנון פיצוי על השקעות או תשלום דמי שימוש ראויים במקרה של פרידה.
דירה שהתקבלה במתנה או בירושה
דירה שהתקבלה במתנה או בירושה על ידי אחד מבני הזוג במהלך הנישואין אינה נכללת, מעיקרון, באיזון המשאבים. עם זאת, גם כאן עלולות להתעורר טענות לשיתוף ספציפי, במיוחד אם הדירה שימשה כדירת המגורים המשפחתית לאורך שנים.
הסכם ממון יכול לקבוע באופן מפורש כי דירה שהתקבלה במתנה או בירושה תישאר בבעלותו הבלעדית של בן הזוג שקיבל אותה, ללא קשר לשימוש שנעשה בה. ההסכם יכול גם להסדיר את חלוקת הפירות שמניבה הדירה (דמי שכירות, למשל) או את השימוש בה במהלך חיי הנישואין.
דירה שנרכשה במשותף – הגנה על השקעה לא שוויונית
במקרים רבים, בני זוג רוכשים דירה יחד, אך ההשקעה הכספית של כל אחד מהם אינה זהה. ללא הסכם ממון, החזקה היא שהדירה שייכת לשניהם בחלקים שווים, ללא קשר להשקעה הכספית היחסית.
הסכם ממון יכול לקבוע חלוקה לא שוויונית של הזכויות בדירה, בהתאם להשקעה היחסית של כל אחד מבני הזוג. למשל, אם אחד מבני הזוג השקיע 70% ממחיר הדירה והשני 30%, ההסכם יכול לקבוע כי הדירה תתחלק ביניהם באותם יחסים במקרה של חלוקת רכוש לא שוויונית בגירושין.
הסכם ממון על דירה עם משכנתא – סוגיות מרכזיות
משכנתא מוסיפה רובד של מורכבות להסכם ממון על דירה, שכן היא יוצרת חוב ארוך טווח כלפי הבנק. חשוב להסדיר בבירור את האחריות והחובות של כל אחד מבני הזוג ביחס למשכנתא.
חלוקת אחריות על תשלומי המשכנתא בהסכם הממון
הסכם הממון יכול לקבוע את אופן חלוקת האחריות לתשלומי המשכנתא בין בני הזוג. ניתן לקבוע חלוקה שווה של התשלומים, או חלוקה לא שווה בהתאם ליכולת הכלכלית של כל אחד מבני הזוג או בהתאם לחלקם היחסי בדירה.
חשוב גם להסדיר מה יקרה במקרה של גירושין כאשר המשכנתא עדיין לא סולקה במלואה. האם הדירה תימכר ותמורתה תשמש לסילוק המשכנתא? האם אחד מבני הזוג יקבל את הדירה ויקח על עצמו את המשכנתא? האם יהיה פיצוי לבן הזוג השני על חלקו בדירה ועל התשלומים ששילם עד כה?
סוגיות בנק ואישורי משכנתא ביחס להסכם הממון
חשוב לזכור כי הבנקים בישראל מתייחסים לשני בני הזוג כאחראים ביחד ולחוד לתשלום המשכנתא, גם אם בהסכם הממון נקבע אחרת. כלומר, אם אחד מבני הזוג אינו עומד בתשלומים, הבנק רשאי לדרוש את התשלום מבן הזוג השני, ללא קשר להסכם הממון שנחתם ביניהם.
לכן, הסכם הממון צריך להסדיר גם את היחסים הפנימיים בין בני הזוג במקרה כזה, ולקבוע מנגנון של שיפוי או פיצוי אם אחד מבני הזוג נאלץ לשלם את חלקו של בן הזוג השני. כמו כן, יש לציין כי שינוי באחריות על המשכנתא (למשל, במקרה של מזונות וגירושין) מחייב אישור של הבנק הממשכן.
רישום פרטי הדירה וזיהוי מדויק בהסכם
יש לכלול בהסכם הממון את כל הפרטים המזהים של הדירה:
- כתובת מלאה של הדירה
- מספר הגוש והחלקה כפי שמופיעים בנסח הטאבו
- מספר תת-חלקה (אם מדובר בדירה בבית משותף)
- תיאור קצר של הדירה (מספר חדרים, קומה, שטח וכו’)
- פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין
כמו כן, מומלץ לצרף להסכם הממון את נסח הטאבו של הדירה, וכן את הסכם הרכישה (אם רלוונטי) ואת פרטי המשכנתא (אם קיימת).
היבטי מיסוי בהסכם ממון על דירה
הסכם ממון על דירה יכול להשפיע באופן משמעותי על היבטי המיסוי הקשורים לדירה, הן בתקופת הנישואין והן במקרה של פירוק השיתוף בדירה.
השפעת הסכם הממון על מס שבח ומס רכישה
העברת זכויות בדירה בין בני זוג בעקבות הסכם ממון עשויה להיחשב כ”מכירה” לצורכי מס שבח ומס רכישה. עם זאת, סעיף 4(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג אגב גירושין פטורה ממס שבח ומס רכישה, בכפוף לתנאים מסוימים.
חשוב לציין כי הפטור חל רק על העברות שנעשות אגב גירושין, ולא על העברות שנעשות במהלך הנישואין. כמו כן, הפטור חל רק על העברות שנעשות בהתאם להסכם גירושין או להסכם ממון שאושר על ידי בית המשפט או בית הדין הרבני.
תכנון מס בהסכם ממון – דרכים לחיסכון חוקי במס
תכנון נכון של הסכם ממון יכול לסייע בחיסכון במס באופן חוקי. למשל, במקרה שבו אחד מבני הזוג מקבל דירה במתנה מהוריו, הסכם ממון יכול לקבוע כי הדירה תישאר בבעלותו הבלעדית, מה שעשוי לאפשר לו ליהנות מהטבות מס הניתנות לדירה יחידה בעתיד.
כמו כן, במקרה של מכירת הדירה, הסכם ממון יכול להשפיע על החבות במס שבח, שכן הוא קובע את החלק היחסי של כל אחד מבני הזוג בדירה, ובהתאם לכך גם את החבות במס. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה לענייני ידועים בציבור המתמחה בנושא לתכנון מיסוי אופטימלי.
תהליך עריכת הסכם ממון על דירה – שלב אחר שלב
עריכת הסכם ממון על דירה היא תהליך שכדאי לבצע בצורה מסודרת ומקצועית, תוך ליווי של עורך דין המתמחה בדיני משפחה ומקרקעין.
המסמכים הנדרשים לעריכת הסכם ממון על דירה
לצורך עריכת הסכם ממון על דירה, יש להכין את המסמכים הבאים:
- נסח טאבו עדכני של הדירה
- הסכם הרכישה של הדירה
- הסכם המשכנתא ופירוט יתרת החוב (אם רלוונטי)
- אישורים על השקעות כספיות של כל אחד מבני הזוג ברכישת הדירה או בשיפוצה
- מסמכים המוכיחים את מקור הכספים (למשל, מתנה מהורים, ירושה, חסכונות אישיים וכו’)
- תעודות זהות של שני בני הזוג
אישור ההסכם – אפשרויות וכדאיות
לפי החוק בישראל, אישור הסכם ממון יכול להיעשות באחת מהדרכים הבאות:
- אישור על ידי בית המשפט לענייני משפחה
- אישור על ידי בית הדין הרבני (לזוגות יהודים)
- אישור על ידי נוטריון (רק להסכמי ממון שנחתמים לפני הנישואין)
- אישור על ידי רושם הנישואין (רק להסכמי ממון שנחתמים סמוך לנישואין)
האפשרות המומלצת ביותר היא אישור ההסכם על ידי בית המשפט לענייני משפחה או בית הדין הרבני, שכן אלה נותנים להסכם תוקף של פסק דין, מה שמקל על אכיפתו בעתיד. כמו כן, הליך האישור בבית המשפט או בבית הדין כולל וידוא כי שני בני הזוג מבינים את משמעות ההסכם והשלכותיו וחותמים עליו מרצונם החופשי.
סיכום – עשרה צעדים מעשיים לפני חתימה על הסכם ממון לדירה
לפני חתימה על הסכם ממון לדירה, מומלץ לבצע את הצעדים הבאים:
- התייעצו עם עורך דין לענייני משפחה המתמחה בהסכמי ממון
- אספו את כל המסמכים הקשורים לדירה ולמשכנתא
- ערכו רשימה מפורטת של נכסים והתחייבויות של כל אחד מבני הזוג
- הגדירו בבירור את מטרות ההסכם והציפיות של כל אחד מבני הזוג
- דאגו לניסוח ברור ומדויק של סעיפי ההסכם, ללא אמירות עמומות
- התייעצו עם יועץ מס לגבי השלכות המיסוי של ההסכם
- וודאו כי ההסכם מתייחס לכל התרחישים האפשריים, כולל פרידה, גירושין, פטירה ופשיטת רגל
- הבטיחו שיש מנגנון ברור לפירוק השיתוף בדירה בעת הצורך
- הקפידו על רישום מדויק של פרטי הדירה והמשכנתא בהסכם
- אשרו את ההסכם בפני הגורם המוסמך (בית משפט, בית דין, נוטריון)
הסכם ממון על דירה הוא כלי משפטי חשוב שיכול למנוע סכסוכים עתידיים ולהבטיח חלוקה הוגנת של הנכס המשמעותי ביותר של רוב הזוגות. עריכת הסכם ממון אינה מעידה על חוסר אמון, אלא על חשיבה אחראית וארוכת טווח.
למידע נוסף או לייעוץ משפטי בנושא הסכם ממון על דירה, צרו קשר עם משרד עורך דין אביב הראל, המתמחה בדיני משפחה וגירושין ובעל ניסיון רב בעריכת הסכמי ממון מותאמים אישית.
